Vol.4 賢く選ぼう！住宅ローンの金利タイプ
銀行のキャンペーンによる３年固定タイプと長期固定金利タイプはどっちを選んだらいいのか?その選ぶポイントと申込みのノウハウを解説します。
銀行の住宅ローン金利キャンペーンのうち、「3年固定」タイプなど固定金利期間が短いタイプは、今や１％を切る金利で提示されています(2005年8月現在)。一方、長期間金利が固定されるタイプの住宅ローンも品揃えが増えつつあり、公庫がバックアップしている全期間固定金利の「フラット３５」は、各行の金利の平均が2.6％と言われています。
住宅ローンは長期間の返済になるので、その返済額は多くの方が気にすることでしょう。でも、その当面の金利だけで安易に選んでしまうと、返済途中で思わぬピンチに見舞われることもあるので、以下のポイントに注意して選ぶようにしましょう。
借入直後の毎月返済額で比較をするならば、「３年固定」タイプのほうが低くなるのは一目瞭然ですよね。でも、3年固定というのは、裏を返せば、4年目以降の金利は約束されていないという意味です。仮に今と同じ金利水準だったとしても、キャンペーンでない店頭金利は2.25％なので、4年目以降少し金利優遇があったとしても2％台になる可能性は大でしょう。また、今後何十年にわたって、金利が今と同じという保証はありません。過去20年間の変動金利が平均4.5％だったことから、金利上昇による毎月返済額のアップも考慮して選んだほうが安心といえます。
一方、全期間固定金利で注目される「フラット３５」は金利のみでなく、別途かかる団体信用生命保険の保険料も含めて総返済額を試算することが必要です。その他、保証料の有無や銀行の事務手数料も含めて試算すると以下のようになります。
まずは数字による比較をしてきましたが、住宅ローン返済は家計にとって長期にわたる固定的支出なので、今後のあなたの人生の変化にも対応できるようにしておくという視点も非常に大切です。そこで、数字上の損得勘定のみでなく、安心して最後まで返しきるという視点でも、金利タイプ選びを検証してみましょう。
Q1．今後、出産などで妻の収入がダウンしたり、子供の教育費負担などで、家計の収支が厳しくなる可能性がある？
↓Yesなら
少なくとも、子供が卒業する時期など家計収支が楽になる頃までは、金利が固定されている住宅ローンを選ぶべき。それは、家計が厳しい時期に金利上昇で、返済額がアップすると、たちまち家計破綻に陥る可能性が大きいからです。
Q2．借入者本人が将来、転職・独立したり、転居して人に貸す可能性がある？
↓Yesなら
転職・独立は、収入面の変動も起こりやすく、あなたの返済能力に対する銀行の評価も下がるので、転職・独立直後は借り換えが一般的に厳しくなりがち。また、自宅を人に貸した場合も住宅ローンの借り換えは難しくなるので、将来借り換えしなくてもいいように、金利変動リスクがなく、できるだけ長期間金利が固定されるものを選ぶべきです。
Q3．共働きなどで収入が多かったり、途中で保険の満期金が入るなど、ローン返済とともに、貯蓄も増やしていける？
↓Yesなら
ローン返済と並行して貯蓄ができる人なら、金利が上がった時に手元の預貯金を使って繰り上げ返済をし、借入元金を減らすことが可能でしょう（ただし、生活費1年分の予備費は手元に残したほうが安心）。よって、金利上昇による返済額への影響をコントロールできるので、金利が短期間しか固定されていない3年固定タイプなども許容範囲といえるでしょう。
最後に住宅ローン選びで注意しておきたいのは、民間銀行の場合、適用される金利は融資が実行される時点での金利になってしまうことです。絞り込みをする時点で返済額試算をしても、その数字が実際には変わる可能性があるのです。よって、建物の引渡しまで半年以上先というような場合では、複数の銀行に申込みをしておき、最終的に金利条件の良いものを選ぶというのも賢い方法です。住宅ローン借入れ金額も大きいので、最初にじっくりと検証して選んでいきたいですね。
・借入当初の低い金利による返済額だけに目を奪われず、今後の金利上昇の影響や団体信用生命保険料や保証料なども含めた総返済額でチェックをしよう。
・あなたの将来の家計収支の変化や転職などの可能性も考えて、無理なく安心して完済できるという視点で住宅ローンの金利タイプを選ぼう。
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