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Vol.13 二世帯住宅で賢く住宅ローンを組むには?

 最近、親との2世帯住宅を考える30代夫婦も増えているように思います。親にとっては、身内がそばにいることで安心感があるし、息子夫婦にとっても子育てを手伝ってもらえるなどお互いに助け合えるメリットがあるからでしょう。しかし、資金面では住宅ローンを誰が組むのかという点で多くの人が悩んでいるように思います。それは、次のように

・親の年齢から、親が単独で長期間のローンを組むことは難しい(年金生活に入ってからでは住宅ローンを組むのは難しく、定年が近い場合は収入減の不安がある)

・建築費はかかるが、子1人の収入ではローンを全額組むのが厳しい(30代前半では年収が多くなく、将来の子供の教育費負担の不安がある)

といったことが考えられるからです。

 よって、2世帯住宅で、親子とも相応の負担をしながら、無理なく返済できるプランが考えられるとより安心して計画をたてられるのではないでしょうか?

 その効果的な方法には、次の2つがあげられます。

■1.親が借りて、子供が引き継ぐ「親子リレー返済」

 リレー返済は、親が高齢でも、リレーのように住宅ローンを引き継いで、後継者の借入申込時の年齢をもとに長い期間の借入ができるものです。住宅金融公庫やフラット35、そして一部の銀行ローンで取り扱われています。フラット35では、通常、親が1人で組むなら80歳までの借入期間が限度になりますが、息子が連帯債務者となって引継ぐことにすれば、子供の年齢を基準に最長35年の返済が可能になります。

 ここで気になるのは、住宅ローンの返済者に万一のことがあった場合に、残高を保険金で精算してくれる団体信用生命保険の扱いです。詳細は金融機関によって異なりますが、フラット35では全額分団体信用生命保険に親が加入することができます。親が80歳になったら、手続きをすることで子の団信加入へと切り替えられますが、万一、親の加入期間中に死亡した場合はこの団体信用生命保険でローンを精算でき、息子の負担はなくなるというメリットがあります。(ただし、リレー返済の団体信用生命保険の扱いは、金融機関によって異なるので、事前に確認することが大切)

 以下、親子リレー返済のメリットと注意点をあげてみました。

<メリット>
・息子の年齢に応じて返済期間を長くとれるので、後で繰上返済で期間短縮するなどコントロールができる。
・団体信用生命保険を被保険者1人で借入額全額つけられる(フラット35の場合)。

<注意点>
・返済期間が長くなるので、そのままでは総返済額が膨らみがち。
・親が定年後も返済する可能性もあり、家計面で協力することが必要。
・住宅ローン控除を受けられるのは返済している親か子のどちらか。

■2.最初から親子で同時にローンを組む「親子ペアローン」

 一方、2本の住宅ローンを同時に並行させるのが、ペアローンで、一部の銀行で扱われています。親子が住宅を共有し、親子それぞれが同じ金融機関の住宅ローンで金利タイプ・返済期間を選んで返済していくものです。

 例えば、A銀行で、子供が組むローンは期間35年としますが、親は10年以内の完済をイメージしたとします。総額2500万円の借入のうち、子が1800万円、親が700万円というふうに按分して、持分に応じた登記をします。金利タイプは、当面の低金利を活かし、子供の教育費負担と重ならないように子が10年固定を選択、親は途中で退職金などで繰上完済も可能と5年固定を選択すると、次のようなプランになります。

 これによって、親子とも最初から無理のない返済額でスタートでき、途中で金利が見直されたとしても、資金余裕度に応じて繰上返済によって負担増加を避けることも可能です。なお、親子ペアローンのメリットや注意点を整理すると以下があげられます。

<メリット>
・親子2人の収入に応じて1人ずつ借入額や完済時期を変えて設定できる。
・双方の借入額や返済額もはっきりし、親子それぞれが最初から住宅ローン控除を受けられる(ただし、所得税負担がある間のみ)。

<注意点>
・団体信用生命保険は親と子それぞれの加入で、万一片方が亡くなったら残りの返済は続く。それが不安な場合は、民間の掛け捨ての生命保険をプラスで加入しておくと安心。

 2世帯住宅に対する住宅ローンは、このように親子でお互いに相応の負担をしていく方法があり、それだけ資金調達の選択肢が増えることになります。上手にローンを組めば、それだけメリットが出てきますが、逆に安易に借入金額が大きくなったり、返済期間が長くなることで、金利負担が大きくなる可能性もあることは十分注意しておきましょう。

 そして、金銭問題のみでなく、住まいを共にするという意味で、何よりも親子間で仲良く暮らし続けるということを大切にしていただきたいと思います。

今回のポイント

2世帯住宅で親子が住宅ローンを組む方法に、親子リレー返済と、親子ペアローンがある。無理のない返済で、経済的により安心してお互いに生活できるために、それぞれ以下の点に特に注意してプランをたてましょう。

・親子リレー返済は団体信用生命保険が誰にどこまで付けられるかあらかじめチェック!
・親子ペアローンはそれぞれの金利や返済期間を無理なく設定しよう!

STコンサルティング(有) 吹田朝子

マネー
投資・運用生命保険自動車保険ローンクレジットカードキャッシングソニーグループ


2006-01-17 10:40  nice!(1)  コメント(0)  トラックバック(0) 

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