Vol.8 あなたが無理なく買える住宅の予算とは？
前回、理想的な住宅取得の流れを図にしてみましたが、マイホームの予算は、皆さんどのように決めていらっしゃいますか？
ａ.家賃と同じくらいの住宅ローンの毎月返済額で返済期間は35年程度
ｂ.銀行が貸してくれる住宅ローンの額と今ある預貯金の合計
ｃ.家賃に相当するくらいの住宅ローン返済と今ある預貯金の合計
実は、上記の□ａ．ｂ．ｃの３つとも、本当に安心できる資金計画とはいえないのです。
つまり、ａやｃのように、家賃＝住宅ローン返済で考えてしまうと、固定資産税や管理時などの維持費が着実にでていくことから、毎月の家計にゆとりがなくなってしまいます。
なお、ギリギリの家計でローン返済を最長の35年にしてしまうと、場合によっては、定年前に完済できず、老後資金に支障を来たす可能性もあるので注意が必要です。よって、結果的に定年時までに完済できるけれども、最初は住宅ローンを借りる権利を長めに確保しておいて途中で返済額をコントロールしようという使い方なら35年返済でも問題ないと思います。
すてきな物件を見てしまうと、その予算に届くように、できるだけ住宅ローンを多く借りたいと思うこともしばしばあります。しかし、銀行はあなたの現時点の返済能力や物件の担保価値を見て、融資額を決めます。今の年収が多い人や、今共働きの人は、比較的融資可能額が大きく出やすいといえます。
しかし、あなたが無理なく返せる額については、今後何十年にもおよぶので、ある程度の変化を見込んでおく必要があります。あなたや配偶者の収入の変動や、あなたの家族が増えたり、教育費などがかかる可能性も加味して、仮に収入がダウンしても、他の家計支出が増えても、安心して返せる額を考えたほうが、返済中のストレスは少ないに違いありません。
よってｂのように、銀行が貸してくれる額を基準に考えることも、本当に安心できる予算には繋がらないと思います。
住宅購入には、実は現金で用意すべき諸費用があります。登記にかかわる費用や住宅ローン手続きに関する費用などで、新築なら物件価額の5～7％、中古なら仲介手数料がプラスされて、物件価額の10％程度が目安といわれています。
これらの諸費用は、預貯金で賄えるようにしておいたほうが、購入までの資金繰りも安心です。更に、急な冠婚葬祭などの出費にも備えて、生活費の半年分は、預貯金を残しておいたほうが安心です。（以下 図参照）
よって、ｂ.ｃ.のように預貯金を全部使ってしまうことは非常に資金繰りでリスキーといえます。ちなみに住宅ローンは、物件を担保に融資をするので、広告宣伝費や利益なども含まれている物件価額よりも2割程度低い8割程度が、担保割れにならない（担保価値以上の融資にならない）ラインといわれています。そう考えると、預貯金は、手付金などの頭金と諸費用そして予備費の合計となり、物件価額の最低30％は準備したいところです。なお、住宅建築の場合は、手付金のみでなく中間金なども必要になることも多く、預貯金はもっと必要になってくるので注意が必要です。（詳細は次回でご説明します）
最後に金額的に大きな住宅ローンの返済額について。住宅ローンの毎月返済額は、最初の２，３年の低い金利による数字だけを鵜呑みにすると、後で金利見直しにより返済額が変動して、家計収支が厳しくなる可能性があります。住宅ローンの金利は、30年程度の長期では、4.5％程度まで上昇する可能性があるとみて、金利があがった場合の返済額も必ず試算してもらうようにしましょう。
このように物件価額は、諸費用や予備費を差引いた預貯金と、将来のライフプランの変動要素にも対応できるような住宅ローン返済額との合計で、予算を考えることが非常に大切だと思います。最近は、住宅ローンの返済額を試算するシミュレーターもサイト上に増えていますし、ライフプランに合わせてということでしたら、ファイナンシャル・プランナーに相談してみる方法もあるでしょう。
・物件価額＝頭金＋住宅ローン
・頭金に回せる預貯金は、諸費用や予備費を差引いた額で、物件価額の2割を目指そう。
・住宅ローン返済額は家賃相当額で妥当とするのではなく、住宅維持費も負担した上での返済額を目安に。しかも、当面の低金利の返済額のみではなく、金利が３％～4.5％程度になった場合の返済額も視野に入れて。
・将来のライフプランの変化が起こりそうな場合は、収支の変動や住宅ローン返済も含めた資金相談をする方法も。
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